Минувший год начался с низкой покупательской активности: из имеющегося предложения продавалось 6–7% домов и участков с подрядом вместо 30% до кризиса. Летом 2010 года наступило некоторое оживление продаж, и хотя в настоящий момент до 70% предложения по-прежнему находится в активной продаже, девелоперы считают, что год завершился успешно.
Главным "минусовым" итогом минувшего года, по мнению Светланы Невелевой, советника руководителя Группы компаний "Стинком", стало разочарование потенциальных клиентов в идее постоянного проживания за городом. Подвели не только финансовые, но и метеорологические условия – две снежных зимы и жаркое лето выявили достаточное количество проблем с эксплуатацией зданий. Итог: между дачей и домом в прошлом сезоне клиенты чаще выбирали традиционную дачу… Второй серьезный минус – заметное увеличение времени экспозиции поселков, в связи с чем многим девелоперам пришлось отложить новые проекты.
Но и плюсов оказалось немало. В 2010 году люди постепенно перестали откладывать на завтра то, что можно сделать сегодня. "К положительным моментам 2010 года можно отнести тот факт, что потенциальные покупатели не ждут резких изменений на рынке недвижимости, в том числе и падения цен на недвижимость, – отмечает Юлия Блинова, начальник департамента продаж Национальной Жилищной Корпорации СПб. – Поэтому, по сравнению с началом 2010 года, во второй его половине рынок загородной недвижимости оживился". Понятно, что загородная недвижимость – вещь далеко не первой необходимости. Однако те, кто настроился на покупку, перестали ждать. Более того, в некоторых поселках снова появились инвесторы.
Можно говорить и о частичной санации рынка: "Оставшиеся на рынке игроки стали более профессиональными. Кроме того, поле очистилось от случайных и самодеятельных компаний, а заодно и от крупных "монстров", которые завершают проекты и не начинают новых. Ergo – конкуренция стала меньше", – отмечает Светлана Невелева.
Правда, долго ли сохранится такая ситуация – неизвестно: в конце 2009 года специалисты не предполагали большого роста предложения в 2010-м. "В перспективе 2011 года можно прогнозировать продолжение выхода новых проектов: землевладельцы по-прежнему строят планы реализации своих неиспользуемых земель, у банков скопился некоторый объем залоговых участков", – отмечает Марина Агеева, руководитель аналитической службы проекта "Свой дом" и НАМИКС в Ленобласти.
Десять тысяч одних предложений
На загородном рынке в продаже, по данным Консалтингового центра "Петербургской Недвижимости", находится 218 коттеджных поселков, или 14 807 домовладений (участки/коттеджи). До 70% предложения к концу года находилось в первичной продаже – общее число непроданных объектов составило около 9,6 тысячи домовладений. "Следует отметить относительную стабильность в более дорогих сегментах и нарастающие объемы непроданных объектов в эконом-классе", – замечает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St.Petersburg.
Основная масса коттеджей в предложении находится в ценовом диапазоне 5–19 млн руб. за объект. Значительная часть поселков по-прежнему сосредоточена на севере – это Всеволожский, Выборгский и Приозерский районы, на их долю приходится 64% предложения. Но и в южных районах произошел заметный прирост: в Гатчинском районе количество поселков увеличилось с 10 до 19, а в Ломоносовском - с 12 до 19. Самое дорогое предложение – коттеджи в элитном проекте "Северный Версаль" Приморского района Петербурга по цене 161 млн руб. (951 кв. м, 36 соток). Самые низкие цены – на объекты южного направления Ленобласти. Минимальная стоимость коттеджа в Гатчинском районе – 2,1 млн руб. (106 кв. м, 10 соток), в Кингисеппском районе – 2,5 млн руб (125 кв. м, 10 соток). "Снижение цен, судя по показателям на конец года, в первую очередь коснулось коттеджей среднего класса (–7,5%), в классах "бизнес" и "эконом" цены понизились на 4,5% и 4,4% соответственно, а в классе "элита" стоимость практически не изменилась", – комментирует Ольга Трошева, заместитель директора Консалтингового центра "Петербургской Недвижимости".
Свежая кровь
За год на рынок было выведено около 70 новых поселков (+40% к имевшемуся на середину 2009 года предложению). Однако поселки эти не отличаются в массе высоким качеством. "Землевладельцы становятся девелоперами из опасения остаться с неликвидным активом на руках, – считает Марина Агеева. – В итоге мы сейчас имеем большое количество заявленных проектов, которые де-факто представляют собой поле без коммуникаций и прочих улучшений. Видимо, дело в том, что девелоперы таких поселков не планировали вкладывать деньги в строительство, а ждали и ждут клиентских денег. Характерная особенность очень многих проектов – неадекватно оцененный либо вообще не проанализированный объем спроса".
Около 90% новых поселков 2010 года предлагают к продаже участки без подряда. Можно сказать, что основная масса нового предложения – проекты эконом-класса, который, по итогам года, в пору дробить на составные части: есть проекты с ценой 40 тыс. руб. за сотку, есть по 120–150 тыс. руб. за сотку. Участки могут по цене различаться в 3–4 раза, оставаясь при этом в эконом-сегменте с общей ценой до 1,5 млн руб.
Изрядная однобокость предложения привела к тому, что вывод новых проектов никак не сказался на интересе покупателей к тем поселкам, работы в которых велись "без перерыва на кризис". "На цене практически готовых и близких к завершению проектов появление нового предложения не сказывается, новое конкурирует с новым, – считает Светлана Невелева. – Наши покупатели – это те, кто отложил приобретение два года назад, и они не готовы ждать еще два года. Поэтому они сравнивают предложения в поселках с недвижимостью на вторичном рынке, а не с новыми проектами – они хотят жить за городом уже сейчас. А старых проектов, которые близки к завершению, по всему рынку наберется не более трех-четырех десятков".
К наиболее удачным новым проектам девелоперы дружно относят лидера продаж – поселок "ПулЭкспресса" Охтинский парк. Продажи в поселке начались год назад, и к концу года было реализовано более 100 участков ИЖС без подряда. Конечно, главную роль сыграло расположение поселка – 6 км от города, сосновый лес, рядом с конноспортивным клубом "Дерби" и горнолыжным курортом "Охта-парк". При этом стоимость участков в поселке была высока – 4–5 млн руб. В этом же сегменте успешным можно считать проект компании Land Aspect "Вид на миллион". К интересным с точки зрения локации и, что важно, востребованным проектам также относится поселок Балтийская Ривьера компании "БТК-девелопмент": участки на берегу Финского залива продаются достаточно динамично для кризисного периода.
"Проекты с домами не могут похвастаться серьезными продажами, тем не менее в 2010 году появилось несколько амбициозных предложений в элитном сегменте: поселки Мариньи, Морской клуб, Уварово, в которых стоимость предложения колеблется в диапазоне 20–90 млн руб.,– перечисляет Марина Агеева.– В этом ценовом сегменте продажи всегда были единичными, и в 2011 году точечный спрос сохранится". "В сегменте поселков с централизованной застройкой от девелопера наиболее активно реализуются дома в проектах "Тихая Ладога" и "Новое Минулово"", – считает Николай Пашков.
Отмечен вывод на рынок и ряда крупных проектов: "Новые дубки" (361 участок), "Рыбицы-1" (246 участков), "Петровские сады" (заявлено 750 домовладений, в продаже 1-я и 2-я очереди), ДНП "Доминанта" (234 участка).
В основном новые проекты рассчитаны на сезонное проживание (44 проекта из 70), поэтому помимо ближних к городу осваиваются и удаленные районы Ленинградской области (Кингисеппский, Лужский, Волховский и т. д.).
Что брали
Анализ продаж показывает, что большинство покупателей в минувшем сезоне стремилось приобрести что-нибудь небольшое и не слишком дорогое. В сегменте земельных участков возвращаются из давно забытого прошлого предложения площадью от шести соток в организованных массивах. "Основной объем продаж по рынку в 2010 году пришелся на участки стоимостью 1–2 млн руб.", – рассказала Марина Агеева. Николай Пашков подтверждает: наибольший объем сделок приходится на участки площадью до 20 соток. И если проводимые ранее опросы показывали, что наименьшими приемлемыми диапазонами были участки в 6–10 соток, а для классов "бизнес" и выше – от 11 до 20 соток, то в настоящий момент площади участков сокращаются, и на такое предложение есть спрос. Очевидно, кризис не заставил граждан отказаться от идеи загородного дома, однако саму концепцию землевладения потенциальные покупатели пересматривают, и предпочтения сместились в сегмент не слишком дорогих дач для сезонного отдыха. При этом на срок экспозиции проекта на рынке влияет цена – при низких первоначальных затратах, которые несет покупатель, число сделок больше. В частности, по этой причине девелоперы прибегают к методу скрытых платежей, когда в декларируемую цену сотки не входят затраты на подключение коммуникаций.
Аналогичная ситуация – с домами: наиболее популярный диапазон площадей, по данным Khight Frank, – до 200 кв. м, как по предложению, так и по спросу. Даже в высоких ценовых диапазонах коттеджи площадью свыше 450 кв. м мало востребованы. Так, в IV квартале 38% продаж пришлось на коттеджи площадью от 150 до 200 кв. м, 31% – на дома площадью до 150 кв. м, по 10% – на объекты площадью в 200–250, 250–350 и 350–400 "квадратов". Сделок с домами большей площади не было.
Наименее востребованная категория проектов – дома в начальной стадии строительства. "Анализируя опросы посетителей выставок недвижимости, можно заметить, что покупатели ищут либо участки под застройку, либо готовые дома. Но практика продаж показала, что высокая степень готовности поселка не является панацеей. В полностью готовых поселках с ценой, адекватной набору опций, может не быть продаж, а в только что заявленных проектах с хорошей, если не эксклюзивной, локацией участки могут быть нарасхват, – уверена Марина Агеева. – Меньше всего востребованы поселки с домами или таунхаусами в начальной стадии строительства – они оцениваются покупателями как наиболее рискованные проекты. Успех в этом сегменте возможен в том случае, если девелопер готов инвестировать собственные (неклиентские) средства, то есть строительство поселка не зависит от динамики продаж".
Конечно, динамика продаж еще далека от докризисной, но сделки идут. "С августа 2010 года в нашем комплексе ежемесячно реализуется по два объекта. За полгода продано девять таунхаусов с участками земли стоимостью 5,5 млн руб., а также три индивидуальных дома с участками земли стоимостью 9,5–10,5 млн руб.", – говорит Юлия Блинова. "У нас в месяц идет в среднем три-четыре сделки", – утверждает Светлана Невелева.
В среднем же сроки реализации проектов увеличились почти в два раза – если до кризиса для поселка, например, на 100 участков можно было прогнозировать сроки реализации в 1,5–2 года, при существующей сегодня средней динамике продаж можно без иллюзий закладывать в расчеты 3,5–4 года, уверены эксперты.
