Последнее время застройщики стали предлагать все более компактные домовладения: коттеджи, дуплексы, таун-хаузы. Эксперты неоднозначно оценивают как эту "тягу к экономии", так и перспективы таких приобретений.
Стремление загородных застройщиков к малым метражам понятно: сегодня (и еще по крайней мере несколько лет) по "докризисным" ценам продавать недвижимость не получается. Чтобы зарабатывать, надо предложить рынку максимально дешевый товар. А значит – жилье должно быть как можно компактней. В городе это квартиры-студии и "единички" (доля таких квартир в новых проектах заметно подросла), за городской чертой девелоперы пытаются предлагать варианты по 55-60 кв.м.
На сегодня в проектах, ориентированных на постоянное проживание, самые скромные метражи - у объектов в "Золотых ключах" и "Новой Ижоре".
В "Золотых ключах" есть предложения таун-хаузов площадью 54 кв.м. и ценой 2,2 млн. рублей. "Мы отталкивались от цен на компактные варианты в многоквартирных домах. Примерно за 2 миллиона рублей можно купить квартиру-студию около 30 кв.м. За те же деньги, по нашим расчетам, мы можем построить 54 квадратных метра малоэтажного жилья", - прокомментировал Андрей Назаров, генеральный директор УК "СТАРТ Девелопмент".
В "Новой Ижоре" самое компактное жилье - в дуплексах (домах на две семьи) площадью 63,5 кв.м. "Спрос на этот продукт оказался куда выше, чем мы предполагали. Реализация объектов шла с опережением графика на полгода", - говорит заместитель генерального директора агентства недвижимости "Балтрос" Анна Корсакова. Правда, эти вариантов у застройщика уже не осталось, и в ближайших планах застройки подобных дуплексов нет. Такие объекты можно купить разве что на вторичном рынке.
Планировки у компактных объектов схожие (просто потому, что других вариантов здесь не предложить). На первом этаже - кухня-гостиная, прихожая и ванная, на втором - две спальни. Единственное, что в "Новой Ижоре" на втором этаже есть крохотный санузел, а в "Золотых ключах" - нет.
Довольно компактные предложения коттеджей (85 кв.м.) можно найти в "Кивеннапе". В других проектах они тоже встречаются, но уже как исключение. Впрочем, немало строительных фирм предлагают построить объекты такого размера на условиях подряда.
Простор недорого
Девелоперы очень любят рассуждать о себестоимости квадратного метра коттеджа. Если отталкиваться от этих представлений, то просторный дом в самом деле выглядит заметно дороже компактного. Однако это не совсем так.
Простые расчеты показывают, что для дома площадью 60 кв.м. (2 этажа, 5х6 метров) при высоте потолков 2,5 м потребуется возвести 110 кв.м стен (подсчет сознательно огрублен для легкости проверки). Для дома площадью 90 кв.м. (6х7,5) надо 135 кв.м. стен, а для 120-метрового (7,5х8) – 155 кв.м.)
То есть при увеличении площади дома вдвое, объемы строительных работ по возведению стен и фундамента даже теоретически возрастают лишь на 41%. А по факту – еще меньше. К примеру, за наем экскаватора при копке фундамента и в первом, и во втором случае придется заплатить одну и ту же цену. Затраты на обустройство времянки на стройплощадке также не зависит от метража возводимого строения.
С увеличением площади дома не меняется количество и стоимость входных дверей, лестниц, санузлов, отопительных котлов, каминов. Остается неизменной цена подведения электричества, систем водоснабжения и утилизации стоков. Не возрастает придомовая площадка для стоянки автомобиля, длина забора и протяженность пешеходных дорожек по участку и многое другое...
Если же говорить об окончательной цене дома (с мебелью и техникой), то стоит вспомнить, что также не изменится число спальных мест, кухонных шкафов, телевизоров, холодильников и пр.
Фактически цена "дополнительных метров" - это стоимость монтажа и отделки соответствующей площади перекрытий и чуть возросшего периметра стен.
Между тем полезная площадь 120-метрового дома почти в 2,5 раза больше, чем у 60-метрового. Потому что в каждом доме необходимо вычесть "обязательные" метры под лестницу, прихожую, санузлы, и т. п. Если на все это отвести хотя бы 15 "квадратов", то в последнем случае на холлы и комнаты владельцу останется 45 кв.м., а в первом – 105.
"В проекте "Остров" мы готовы предложить дома от 67,5 м.кв., и покупатели приходят за такими строениями. Однако, посетив офис и стройплощадку, как правило, подписывают договор на дом более 100 м.кв.", - делится наблюдениями Олег Карзов, генеральный директор Village Estate.
По словам руководителей "Национальной жилищной корпорации", в проекте "Янино" рассматривали возможность строительства жилья площадью 70 кв.м., но отказались от этой идеи именно потому, что возведение более просторных апартаментов выходит не сильно дороже (в результате минимальная площадь таун-хауза в проекте составляет 110 кв.м.).
За рубежом также не принято строить загородное жилье меньше 110-120 кв.м. (единичные исключения – не в счет), и тоже, наверное, неспроста: опыт загородного строительства у них насчитывает не один десяток лет.
Бюджетные перспективы
У большинства покупателей малоэтажного жилья пока нет опыта загородной жизни. Привыкшие к городским стандартам жилья, 60-метровые апартаменты они считают довольно просторным жильем. Так ли это будет выглядеть после вселения – вопрос.
К примеру, лично меня сильно удивляет в планировках компактных объектов полное отсутствие кладовок (этим, кстати, грешат и многие предложения бОльших метражей). Понятно, что застройщики стараются до максимума нарастить жилую площадь. Но где счастливый покупатель дома будет хранить лопату для уборки снега и поливочный шланг? А зимнюю "резину"? Неужели в спальне?
Личный опыт свидетельствует: кладовок в загородном жилье должно быть гораздо больше, чем в городской квартире.
При достаточной площади участка для этих целей можно построить "в сторонке" аккуратный сарайчик, хотя держать в нем все отвертки и запасные лампочки не очень удобно. А как быть обитателям таун-хаузов или владельцам скромных наделов?
Жильцы многоэтажек, как известно, под кладовки занимают балконы, а при малейшей возможности отгораживают часть коридора. Компактные коттеджи и таун-хаузы за несколько лет наверняка "обрастут" хоз. пристройками. Несложно представить, во что превратится поначалу весьма аккуратный малоэтажный комплекс.
И еще. Купят ли такие сверхкомпактные предложения люди с достатком – большой вопрос. Более вероятно, что селиться в 60-80 метрах за городской чертой будут от безысходности, покидая коммуналки в Питере не без помощи городских субсидий. Между тем жизнь в коттеджном поселке изначально предназначена для жильцов с доходом выше среднего: одна машина на семью здесь – безусловная необходимость, две – норма.
Существенные статьи расходов домовладельцев – содержание в порядке фасада жилого строения и земельного участка. Если жители не готовы нести эти траты, коттеджный поселок по ухоженности вскоре сравняется с типичным подъездом городской многоэтажки – картина, как мы все понимаем, безрадостная.
Если же владелец захочет через несколько лет продать дом, находящийся в таком окружении, это может оказаться весьма непростой задачей.
Олег Карзов, генеральный директор "Village Estate":
- Думаю, минимальная площадь и коттеджа и таунхауса должна составлять 100-120 кв.м. Застройщики же пытаются удешевлять предложения по максимуму, выставляя дома по 80 и 60 кв.м.
Коттедж или таун-хауз приемлемого качества с отделкой нельзя построить дешевле, чем за 25 тыс. руб./кв.м. Плюс цена участка и коммуникаций, в сумме стоимость даже весьма скромного домовладения вырастает до 4-5 млн. рублей.
Пока же у покупателей с деньгами туго: немногим удалось сохранить свой бизнес или сбережения. Они могут сразу выложить в лучшем случае 3 млн. рублей, а многие едва могут набрать эту сумму с кредитами и рассрочками.
Андрей Назаров, генеральный директор УК "СТАРТ Девелопмент":
- По государственным нормам по обеспечению жильём (которые используются в том числе и для расчёта субсидий) 54 кв.м - минимальный размер дома на семью из 3-х человек. Это одна из причин, которая определила площадь минимального предложения в "Золотых ключах". Но надо понимать, что по стоимости квартиры-студии в городе мы предлагаем в два раза больше площади, и не одну, а три комнаты. Предложений аналогичных нашему на рынке пока нет. Как показывают продажи, покупатели, - это молодые семьи, которые хотят жить "как на западе".
Анна Корсакова, заместитель генерального директора Агентства недвижимости "Балтрос":
- Наше предложение дуплексов площадью 63,5 кв.м по метражу было вполне сопоставимо с трехкомнатной квартирой в городском доме, а по цене – с двухкомнатной квартирой. Эти варианты рассчитаны на молодые семьи с одним ребенком, для которых это было первое жилье. Также предлагаемая планировка оказалась очень удачной для людей старшего возраста.
Покупательная способность горожан пока остается невысокой. По нашим наблюдениям, сегодня они готовы платить в среднем 2-3,5 млн. за коттедж с участком.
