По оценкам компании GVA Sawyer, доля среднеэтажного и малоэтажного жилья в Петербурге составляет около 5%. Значительная часть традиционно расположена в нескольких районах — Шувалово-Озерки, Парголово, Левашово, Коломяги. И хотя административно они городские, формат жизни там вполне загородный.
Приморский район
В постперестроечное время первым районом массовой малоэтажной застройки стали Коломяги. Здесь, согласно Генплану развития города, предусматривалось строительство малоэтажного жилья. Проект комплексного освоения этой территории был разработан в 1991 году. В середине девяностых Коломяги стали активно застраиваться малоэтажными жилыми комплексами, коттеджами и таунхаусами, которые вытесняли ветхую старую застройку. В освоении территории поучаствовало немало девелоперов — ЗАО «Коломяги-Ретро», «Содружество», «Элита-Девелопмент», «Падамс», «Сигма», Северо-Западная строительная корпорация и другие, часть которых затем принялись осваивать территорию Ленинградской области.
Сейчас Коломяги могли бы стать воистину «загородным уголком» посреди города: с одной стороны, сюда проведены все городские коммуникации, относительно недалеко станции метро («Пионерская» и «Удельная»), с другой — много зелени и нет городского шума. Есть здесь и свой водоем, старинный пруд, вокруг которого летом собираются любители пикников на воздухе. К неоспоримым преимуществам Коломяг можно отнести также относительно однородную социальную среду (в районе много новоселов — представителей среднего класса) и близость престижного Курортного района.
Но в последние годы репутацию «малоэтажного заповедника» Коломягам несколько подпортили окружившие район со всех сторон многоэтажки, да и плотность застройки местами стала чересчур высока. Поэтому любителям уединения и приходится отгораживаться заборами. Другая серьезная проблема — транспортная: в часы пик выбраться из Коломяг в центр непросто.
Несмотря на это, стоимость жилья в Коломягах не опускается ниже 10–12 млн руб. Причем за эти деньги предлагаются старые постройки с участком — фактически дома под снос. А новые коттеджи во вторичной продаже стоят от 18–20 млн руб.
Выборгский район
Еще одна престижная зона в черте города — «молодая» часть Выборгского района. Это район станции метро «Озерки», территория вокруг Суздальских озер, поселки Парголово и Левашово. Парголово — рельефный поселок, в народе выделяют Верхнее и Нижнее Парголово. Для Верхнего характерна коттеджная зайстройка, которая постепенно сменяет старые частные дома. Северная часть Парголова граничит с территорией КАД. Очень удобный подъезд. Центральные коммуникации, в том числе и газ в частных домах.
Нижнее Парголово отделяет от Верхнего Выборгское шоссе.
В Нижнем находится железнодорожная станция Парголово — это Выборгская ветка, соединяющая город с Выборгом и Финляндией, — за ней под коттеджную застройку отошли совхозные поля. Появилась перспектива многоэтажной застройки. Первые дома уже сданы.
Левашово — практически полностью частный сектор. Есть все коммуникации, но местность низкая, в весеннее половодье часть поселка стоит в воде.
Одноименная железнодорожная станция тоже Выборгской ветки.
Если говорить о стоимости жилья, то самые дорогие объекты расположены в районе Озерков, вдоль Выборгского шоссе. Дома там стоят буквально на берегу озера (на первой линии), но рядом станция метро, хорошо развитая инфраструктура. В Озерках много элитных особняков, построенных на месте снесенных деревянных домов.
Элитной зоной в Выборгском районе считается Парголово. Но, в отличие от Озерков, там встречаются как элитные объекты, так и жилье бизнес-класса. Причем это объекты большой площади, но из-за удаленности от метро стоимость квадратного метра здесь ниже, чем в Озерках, но выше, чем в Приморском районе.
Плюсы и минусы жизни в городе
«При покупке недвижимости в садоводствах надо учитывать, что обладатель такого объекта на территории Санкт-Петербурга может получить городскую прописку (оформить регистрацию по месту жительства), правда, технически это пока непросто — возможно, придется действовать через суд», — рассказала руководитель направления департамента загородной недвижимости ГК «Экотон» Ольга Ивановская.
Различия «загорода» и «пригорода» при общении риэлтора с клиентом — вопрос принципиальный. И не только потому, что ассортимент объектов в Ленобласти во много раз больше, чем на окраинах Петербурга.
«В городе участки обычно предлагаются в районах с развитой инфраструктурой и коммуникации зачастую уже подведены или проходят вблизи участка. Дома, как правило, обеспечены полным набором инженерных сетей. В области же можно встретить абсолютно неподготовленные в инженерном плане наделы», — объясняет Станислав Азацкий, директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость».
Однако у объектов в городской черте и ближайших пригородах не всегда удовлетворительное окружение. «Многие дома там в ветхом состоянии и относятся к категории проблемного жилья. Кроме того, в ближайшем пригороде стоимость земли весьма высока. Причем для этого нет объективных причин — мы имеем дело с необоснованной переоценкой наделов. В этом плане загородная недвижимость в Ленинградской области имеет преимущество как для частных застройщиков, так и для профессиональных компаний, работающих на этом рынке», — считает Андрей Уманский, директор ООО «Центр недвижимости Санкт-Петербург».
Отдельная статья — плата за коммунальные услуги, которая в городской черте довольно высокая. «Содержание городской квартиры площадью около 100 кв. м без учета стоимости потребленных ресурсов (электроэнергии, воды) составляет от 2 до 6 тыс. руб. в зависимости от района и формы обслуживания. Плюс оплата охраны (консьержа) и пары парковочных мест на стоянке. Получается около 8–10 тыс. руб. в месяц, — рассуждает Дмитрий Майоров. — А, например, в малоэтажном жилом комплексе «Янино», проекте, реализуемом «Национальной Жилищной Корпорацией», обслуживание коттеджа обходится в 8 тыс. руб., включая охрану территории, техническое обслуживание инженерной инфраструктуры, уборку и уход за дорогами, озеленением, вывоз мусора и т. д.».
Ольга Пономарева, директор сертоловского отделения компании «Алекандр Недвижимость»:
«Расположенные близко к Петербургу Парголово, Сертолово и Левашово имеют как плюсы, так и минусы. Из минусов я бы назвала пробки — это путь дачников по Выборгскому шоссе к загородным коттеджным зонам. Кроме того, в южной части Левашова — в Новоселках действующая мусорная свалка. А в нижней части Парголова — железнодорожный переезд. Но есть и весомые плюсы: все коммуникации, обширные «зеленые зоны», развитая инфраструктура (рядом ИКЕА, «Максидом», «Метрика», «Лента»), а также взрослая и детская поликлиники, станция «Скорой помощи», два конноспортивных клуба, теннисные корты».
Леонид Сандалов, заместитель директора АН «Бекар»:
«Малоэтажная застройка в петербургских пригородах формируется там, где вместо старых малоэтажных домов строят новые дома такого же формата. В Озерках довольно много элитных особняков, возведенных на месте снесенных деревянных домов. А в Приморском районе есть старые деревянные дома, но в тоже время и довольно масштабная зона малоэтажного строительства, в частности ЖК «Новая Скандинавия». Конечно, на участках под индивидуальное жилищное строительство не обходится без нарушений. Например, в районе Озерков на земле для ИЖС возводят малоэтажный многоквартирный жилой дом, его статус под вопросом с юридической точки зрения».
Станислав Азацкий, директор компании «Адвекс. Загородная недвижимость»:
Предложения в районах Санкт-Петербурга довольно дорогие, а покупателей на объекты высокой ценовой категории на сегодняшний день очень мало. Поэтому и фактических продаж в настоящее время так мало.
Большинство предложений — это участки и дома на землях под ИЖС. В садоводствах предлагаются преимущественно участки 4–7 соток. Объекты в садоводствах не столь дорогие, но ввиду непривлекательности их использования для загородного отдыха не пользуются спросом у покупателя. В итоге продаж практически нет ни по участкам ИЖС, ни по садоводствам.
