Медиа

8 февраля 2012 в 13:57

Сергей Ильченко: «Банковский бизнес – это рутина»

Сергей Ильченко: «Банковский бизнес – это рутина»

О том, как банки участвуют в строительном процессе через кредитование застройщиков и покупателей, а также в роли девелоперов, рассказал генеральный директор «Национальной жилищной корпорации – СПб», управляющий петербургского филиала Национального резервного банка Сергей Ильченко.

– Не каждый банк располагает собственным девелоперским подразделением. Зачем банки идут в девелопмент?

– Мне кажется, такой тенденции нет в массовом порядке банки девелопментом не занимаются. Но если банки выходят на строительный рынок, как правило, на это есть причины. Чаще всего речь идет о спасении активов. Компания-заемщик не возвращает кредит – банк вынужден реализовать девелоперский проект, чтобы вернуть заемные средства.

Как правило, создается специализированная компания, где работают профессиональные строительные кадры. Наш банк входит в Национальную резервную корпорацию, в которой есть разные подразделения, в том числе и холдинг «Национальная жилищная корпорация», занимающийся производством, строительством и девелопментом. Банк – финансовое связующее звено для всех компаний НРК. Когда создается новая компания, банк участвует в ее работе, в том числе в управлении на первых порах. У нас в петербургском филиале собралась профессиональная команда, которая помогла в создании девелоперской и строительной компании «НЖК – Санкт-Петербург».

Банки – самые «белые» в России компании, а на финансовом рынке самая зарегулированная и контролируемая различными ведомствами система. НРБ – принципиально прозрачный банк. Мы распространили нашу прозрачность и на строительный бизнес, который в России в большинстве своем имеет распыленные активы и «серую» составляющую. Зато, когда отбивали атаки рейдеров, никакие инспирированные против нас проверки были не страшны.

Есть разные взгляды на организацию бизнеса. Вроде бы, каждый должен заниматься только своим делом, не отвлекаясь на непрофильный бизнес. Но ведь нужно и диверсифицировать бизнес-риски.

– Как и когда в сфере ваших интересов появился проект «Янино»? Земельный участок достался вам случайно?

– У Александра Лебедева (основной акционер НРК. – ред.) возникла идея сделать проект малоэтажных поселков городского типа. Стало интересно создать продукт, какого на рынке еще не было, – комплексная застройка территории стандартными, недорогими, быстровозводимыми домами.

Провели исследование рынка Ленинградской области. И землю покупали не случайно. Мы подбирали участок, зная оптимальное количество домов, размеры и структуру поселка, а также схему управления. Мы приступили к проекту еще до того, как была объявлена государственная программа по доступному жилью. И были одними из первых, кто вывел на рынок такой продукт, поэтому нас приглашали на разные конференции, просили делиться опытом, награждали на конкурсах.

До нашего проекта загородных поселков с 330 домовладениями не было. Застройщики создавали в основном дачные поселки домов на 20, строили элитные коттеджи. Мы создали эффективную систему управления проектом, поэтому смогли продавать на 20–30 процентов дешевле рынка.

Выбор места тоже сделан сознательно. В нашем случае важна транспортная доступность. Как раз в это время дружественная нам девелоперская компания вышла на рынок с готовыми участками. Мы купили 35 гектаров уже переведенных в земли поселений и активно развивали проект, который сейчас находится в завершающей стадии.

На пике продаж, до кризиса, продавали по 15–20 домовладений (дом + земля) в месяц. Это очень активные продажи, сравнимые с объемом продаж других лидеров рынка. Темпы продаж даже опережали темпы строительства домов.

С начала кризиса спрос уменьшился. Малоэтажное строительство позволяет регулировать систему застройки с учетом реальных продаж. Есть разные способы развивать проекты. Можно построить сто домов и продавать по десять штук в месяц. Но если мы знаем, что текущий спрос только на пять в месяц, то нецелесообразно строить сразу сто.

– У господина Лебедева была идея построить доступное жилье. Как вы думаете, получается ли это в проекте «Янино»?

– Еще никто и никогда не дал четкого определения термину «доступное жилье». У нас какое-то типичное постсоветское размытое определение, которое надо дорабатывать. Например, если жилье продается по цене на нижней границе рынка – это доступное жилье? Но оно доступно только для трети населения. А для большинства – все равно недоступно. Но если использовать ипотеку, на обслуживание которой тратится не более 30 процентов семейного бюджета, его может приобрести, например, 40 процентов граждан. Во всем мире используется механизм социального найма, когда малообеспеченные группы населения арендуют жилье у государства. С учетом этого сегмента можно говорить о том, что жилье может быть доступно всем гражданам страны.

Наверное, до кризиса домовладения в комплексе «Янино» были доступны для всего среднего класса. Мы были на нижней границе ценового диапазона. Но, когда наступил 2008 год, уменьшились реальные доходы населения, занятость и, соответственно, доступность жилья. Мы считаем, что на данном этапе развития рынка и при таком уровне спроса нужно перестать строить коттеджи и перейти в экономкласс.

– Поменять сегмент?

– Да. Строить жилье меньшей площади и более доступное. Это принципиальная позиция нашей компании в нынешних условиях. В стратегии мы применяем индустриальный подход. Мы много продаем, но на нижней границе цен. При этом качество – выше, чем принято в экономклассе. Например, используем черепицу Braas, утепленные фундаменты и получаем качество бизнес-класса по цене эконома. Поэтому, думаю, жилье в Янине можно назвать доступным.

– «Янино» – единственный девелоперский проект? Есть ли у НЖК строительные планы на будущее?

– До кризиса мы вели переговоры. Сейчас очень рады, что не купили новые участки. Еще в августе – сентябре 2008 года с началом проблем у Lehman Brothers стало ясно, что кризиса нам не избежать. И мы вовремя свернули новые проекты. Но не оставили планов развивать этот бизнес.

– Охотно ли НРБ кредитует девелоперские компании?

– Кризисный 2008-й в большой степени коснулся строительной отрасли, что вынудило банки вводить внутренние запреты на кредитование строителей. На этом рынке – самые высокие риски из-за низкой капитализации и высокой зависимости от рынка цен на недвижимость. В конце 2009-го – начале 2010-го, по мере стабилизации экономики, постепенно снимались ограничения в работе со строительной отраслью. Мы кредитуем строителей, правда, при этом ужесточили правила оценки заемщика.

Проект на нулевой стадии кредитовать не будем – слишком высоки риски. Готовность 70 процентов – да, а еще лучше, если уже есть надежные якорные покупатели. Это могут быть крупные компании и государственные структуры.

– Велика ли доля строительных кредитов в портфеле банка? Вы, наверное, лучше многих изучили строительный рынок, поэтому больше работаете с застройщиками?

– Мы строительный рынок и его риски хорошо знаем, поэтому вряд ли доля строительной отрасли будет превалировать в нашем портфеле. Портфель кредитов петербургского филиала НРБ сбалансированный, строительная отрасль занимает в нем около 10 процентов.

– Часто ли застройщики получают отказы? Почему?

– Формальных отказов единицы, за 2011 год два или три, и это даже не строители. Банковский сектор сегодня характеризуется дефицитом хороших заемщиков вообще. На строительном рынке остались крупные брендовые компании, мелкие ушли – они не могли привлечь кредитов, своих ресурсов не было, не на что стало строить.

Обращаются застройщики к нам часто. Мы не сильно отличаемся по размеру ставок от банков с государственным участием, но отличаемся своим отношением к заемщику и оперативностью в принятии решения. Каждый раз мы погружаемся в проект, анализируем его специфику. На стадии обсуждения и первичного анализа уже становится ясно, стоит ли застройщику подавать кредитную заявку. Поэтому стадия кредитного комитета уже практически означает «да».

Сегодня лимит на одного заемщика петербургского филиала НРБ – 140 миллионов рублей. Если необходимо больше, придется проходить согласование в головном офисе в Москве – это будет дольше на пару недель.

– Есть ли девелоперы, которым банк не откажет никогда?

– Крупные, брендовые строительные компании, как правило, диверсифицированы и вовлечены в социальные проекты либо проекты с госучастием, и это является дополнительной гарантией их устойчивости.

– Какого рода проекты интересны банку?

– Есть несколько факторов, которые работают на снижение рисков. Во-первых, понятный финансовый поток. Если у компании уже есть подтвержденные продажи, которые не закончатся в обозримом будущем, значит, есть источник погашения кредита. Важно качество залога. И важен заказчик.

У нас идет огосударствление экономики. Один из игроков теперь – государство, которое плавает в нефтедолларах и какую-то их часть направляет в экономику. Поэтому, если заказчик – государство, которое выкупит часть объектов, банк рассматривает заемщика с госзаказом как надежного. Кроме этого, нам интересна возможность предложить заемщику дополнительные услуги: размещение средств, вексельные программы, банковские продукты для сотрудников, банковские карты, зарплатные проекты и прочее.

– Можно ли назвать ипотечное кредитование основным двигателем покупательского спроса?

– Во всяком случае, существенным. С помощью ипотечного кредитования растет объем продаж. Правда, скорость продаж уменьшается – процедура оформления ипотечного кредита в некоторых банках длится 1–2 месяца. Ипотека – очень серьезный фактор на рынке. Всплеск продаж осенью 2011 года произошел благодаря активизации ипотечного рынка.

– Ставки по кредитам уже начали расти. По прогнозам, за год они увеличатся на 1,5 процента. Какими вам видятся перспективы ипотечного рынка на 2012 год?

– Наступивший год – год высоких инфляционных ожиданий, что страшно без роста производства. Экономика сдувается, не хватает ликвидности ввиду увеличения резервов в банковской системе. Политические риски сейчас максимальны. Очевидно, что ипотека не будет расти такими темпами, как росла в 2011 году, в том числе из-за повышения ставок. Покупателей будут обслуживать в основном государственные структуры. Мне кажется, сейчас больше половины рынка жилья в той или иной мере завязано на разные государственные программы. В сложившихся экономических условиях будет ли программ больше или меньше – не предсказать, соответственно и прогнозы рынка в целом не имеют смысла. До конца марта ничего не будет ясно.

– Вы попробовали быть строителем. Есть ли принципиальные различия между профессией девелопера и финансиста?

– Управление процессами не различается – что в бане, что в банке, что в строительстве. Управление персоналом, капиталом, рисками – задача менеджера. Банковский бизнес – формализованный, скучный, но есть одно преимущество: общаясь с новым клиентом, погружаешься в его бизнес. За 15 лет работы я изучил, может быть поверхностно, но много отраслей.

– Вы готовились стать энергетиком, а занимаетесь, судя по вашей биографической справке, все время чем-то другим. Что вам интересно?

– Я действительно в 80-е годы изучал экономику энергетики. Уровень преподавания в Ленинградском политехе в области технических дисциплин, высшей математики был университетский. Но рыночную экономику реально стал изучать, только когда приехал в Штаты. Я ехал туда учиться на МВА, потому что понимал: важно уметь управлять бизнес-процессами. США дает лучшее бизнес-образование в мире.

Кроме того, подкупает манера общения преподавателей со студентами. Представьте: преподаватель читает вам лекцию в собственной пивоварне и рассказывает, как заработать, открыв такую пивоварню. Другой прилетает на лекции на собственном самолете и объясняет студентам, как заработал полмиллиарда на junk bonds (высокодоходные облигации с высоким риском). На таких лекциях проблем с посещаемостью не бывает. Управление реальным бизнесом – вот что интересно. В России я получил классическое образование, в Штатах – экономическое, финансовое. Я бы на месте Правительства России сделал национальную программу – вместо службы в армии отправлять учиться экономике в США.

– Вы хороший управленец? У вас, как у ваших американских преподавателей, есть свой самолет или, к примеру, пивоварня?

– Материальный стимул для меня как для бизнесмена – один из главных, но если мне что-то неинтересно, то я этого делать не буду. Не люблю летать, и если уж летать, то лучше на большом самолете, а не на малой авиации. К тому же, технические средства требуют постоянного контроля, обслуживания.

И, если уж очень хочется, все в современном мире можно взять в аренду – хоть яхту за 10 тысяч евро в сутки, хоть самолет.

– На что вас хватает кроме работы? Есть ли у вас увлечения?

– Я исповедую принцип: не жизнь для работы, а работа для жизни. Мне интересны простые вещи – литература, музыка, компания друзей, путешествия. У меня большой круг друзей. Не люблю поп-музыку и, как бы это сказать, контент федеральных каналов. Раньше много занимался спортом: дайвингом, большим теннисом, сейчас – меньше.

– В последние годы часто сравнивают квартиры в городе и загородные дома. Лично вы где предпочитаете жить – в городе или за городом? Не купили домик в Янине?

– Конечно, я имел возможность купить дом в Янине, но не купил. Предпочитаю жить в городе, а отдыхать за городом – в лесу, у озера. Пять минут ходьбы от дома до Дворцовой площади мне нравится больше, чем удаленные районы. Поэтому я считаю, что надо иметь квартиру и дом за городом, а если нет такой возможности – один дом и в Янине.

Досье

Сергей Ильченко

Родился в 1964 году в Ленинграде.

В 1987 году окончил с отличием Ленинградский политехнический институт по специальности «экономика энергетики». В период с 1987 по 1991 год работал научным сотрудником в Политехническом институте, учился в аспирантуре, участвовал в создании и деятельности ряда коммерческих структур. В 1993 году получил степень МВА в университете штата Массачусеттс (США), в 1993–1995 годах работал в США руководителем российско-американского проекта финансирования медицинских программ, консультантом по международным инвестициям. В 1995 году работал в Лондоне в инвестиционных банках JPMorgan и CSFB. С 1996 года – руководитель представительства Национального резервного банка в Санкт-Петербурге, вице-президент НРБанка. С ноября 2000 года – управляющий филиалом АКБ «Национальный резервный банк» в Санкт-Петербурге.

Теги: Национальная жилищная корпорация, Национальный резервный банк

Комментарии0

Ваш комментарий

Для того чтобы оставлять комментарии на сайте, необходимо авторизоваться

OpenID это безопасный, быстрый и простой способ оставить комментарий. Если вы пользуетесь одним из следующих сервисов: livejournal.com, moikrug.ru, ya.ru и др., то OpenID у вас уже есть. Достаточно ввести свой логин в соответствующее поле (к примеру, username.livejournal.com).

Читайте также