Медиа

25 сентября 2012 в 12:35

Квартиры, таунхаусы, коттеджи: загородный микс

Квартиры, таунхаусы, коттеджи: загородный микс bn.ru

На загородный рынок все чаще выходят мультиформатные проекты, где одновременно представлены квартиры в малоэтажных комплексах, таунхаусы и коттеджи. Застройщикам такой формат позволяет снизить риски, обеспечив денежные потоки от клиентов с разным уровнем достатка. Но нет ли тут классового противоречия? Уживутся ли вместе владельцы больших коттеджей и скромных по площади квартир?

Идея сочетать в малоэтажном проекте разные типы недвижимости не нова. Одним из первых коттеджных поселков, где был применен мультиформатный подход, стал клубный квартал "Новая Скандинавия" в микрорайоне Шувалово-Озерки Выборгского района Петербурга. Его строительство началось в конце 2001 года, причем проект продолжает планомерно развиваться до сих пор. Таунхаусы в проекте довольно дорогие (в связи с тем, что их площади велики) - минимальное предложение на сегодня: 235 кв. м за 19,5 млн руб. А вот квартиры есть и доступные среднему классу. Однокомнатную площадью 43 кв. м в строящемся доме здесь предлагают за 3 млн руб. Впрочем, о социальных контрастах говорить не приходится: малогабаритных квартир в проекте немного. Большинство из них имеют площадь свыше 90 кв. м. Так что проект в целом ориентирован на состоятельную публику.

Посткризисное разнообразие

В Ленобласти первыми мультиформатными проектами стали "Янино-1" во Всеволожском районе от "Национальной Жилищной Корпорации - Санкт-Петербург" (коттеджи, таунхаусы) и "Бель Виль" в Тосненском районе от компании "Павловский посад" (коттеджи, таунхаусы, квартиры). Оба проекта стартовали в 2006 году. Но если первый оказался вполне успешным (сейчас завершается строительство II очереди), то второй - не пережил кризис 2008 года. Из-за долгов девелопера строительство проекта заморожено, и пока не ясно, чем закончится эта история для покупателей.

Впрочем, "Бель Виль", наверное, стоит считать исключением из правил. Ведь именно мультиформатные проекты должны быть более устойчивыми в трудные экономические периоды. К примеру, коттеджный поселок "Австрийская деревня" (Ломоносовский район) от компаний ELK и Waltz House, стартовавший в 2008 году, в первое время после кризиса жил за счет продаж более доступных дуплексов. Потом же, когда спрос стал более платежеспособным, продаваться начали и дорогие коттеджи.

Кому-то пережить кризис и его отголоски помогло чутье - они вовремя запроектировали объекты разных типов, другие - пришли к идее мультиформатности уже в посткризисное время, поразмыслив над чужими ошибками.

С 2009 года начался настоящий бум мультиформатных проектов эконом-класса. Сначала на рынок вышел поселок "Кивеннапа-Север" в Выборгском районе Ленобласти. Потом - "Золотые ключи" от компании "СТАРТ Девелопмент", в Гатчинском. Далее еще два проекта запустила, опять же, "Кивеннапа" - в Гатчинском и Волосовском районах области. Во всех этих проектах довольно широкая линейка предложения: коттеджи, таунхаусы, дуплексы, причем самых разных площадей - от минимальных до довольно внушительных. Но при этом общий уровень поселков, учитывая факторы их размера, местоположения, ценовой политики, выбора строительных технологий и архитектурных решений практически не выходит за рамки эконом-класса.

Комфортный минимум

Понятно, что квартира, таунхаус и даже индивидуальный дом в экономичном сегменте - то же самое, по сути, что одно-, двух-, и трехкомнатная квартира в многоэтажном доме. Достаток у людей разный, но классовых противоречий, в общем и целом, нет.

Но в последнее время на рынке стали появляться проекты, которые в принципе могут объединить покупателей из разных социальных групп.

Например, в жилом комплексе "Ванино" Ломоносовского района от эстонской компании "Тареал" предлагаются как квартиры в малоэтажных комплексах от 63 кв. м за 3,3 млн руб., так и достаточно дорогие коттеджи до 13 млн руб. (315 кв. м).

Разброс цен может быть еще более сильным. Скажем, в сентябре этого года компания "ПетроСтиль", специализировавшаяся ранее на элитном жилье, вывела на рынок малоэтажный жилой комплекс "Близкое", включающий самое разнообразное предложение: малоэтажные дома (сити-виллы) с квартирами от 35 до 78 кв. м, таунхаусы площадью 90 кв. м, а также коттеджи от 120 до 250 кв. м.

Проект реализуется в деревне Мистолово Всеволожского района. Тут надо пояснить, что сама по себе деревня - достаточно престижное и дорогое место. Она находится всего в 7 км от КАД, кроме того, вокруг очень хорошо развиты социальная и развлекательная инфраструктура. К слову, недалеко реализует свой проект "Охтинский парк" компания "ПулЭкспресс" - там одна сотка земли стоит 330-350 тыс. руб.

Между тем "ПетроСтиль" установил весьма низкую ценовую планку. Однокомнатная квартира минимальной площади стоит здесь 1,7 млн руб. (столько же стоит строящаяся однушка в густонаселенном Девяткино!). Самый же дорогой коттедж - 15 млн руб. Разброс цен довольно серьезный. Не получится ли так, что в одном поселке будут жить бизнесмены, привыкшие к высокому уровню комфорта и люди, еще вчера ютившиеся в коммуналке (цена 1,7 млн, безусловно, для них реальна)?

Но не будем спешить с выводами. Во-первых, в том же Девяткино есть метро, а жителям Мистолово придется иметь одну, а то и две машины на семью. Во-вторых, жизнь в загородном комплексе, как правило, дороже городской.

Так что люди, которые купят на последние деньги дешевую квартиру в загородном комплексе, безусловно, поступят опрометчиво. В самом "ПетроСтиле" поясняют: их проект принадлежит сегменту комфорт-класс. А дешевые квартиры занимают небольшую долю, это своего рода "маневренный фонд". Например, молодая семья приобретает себе коттедж, а для пожилых родителей покупает в том же проекте малометражную квартиру - чтобы все жили рядом, но никто никому не мешал. И такие сделки уже действительно есть.

Земля контрастов

Самые сильные социальные контрасты можно наблюдать, кстати, в загородных поселках, где продаются земельные участки без обязательного строительного подряда. Сейчас ряд девелоперов предлагает в рамках одного проекта участки самых разных площадей. Например, в коттеджном поселке "Гармония" (Выборгский район ЛО) от ГК "Стинком" есть видовые участки на берегу от 70 до 120 соток, где возводятся огромные особняки, а есть участки по 14-16 соток - здесь строят обычные небольшие загородные дома. И никаких социальных противоречий при этом не возникает - если пространство в поселке правильно зонировано и дорогая застройка не пересекается с "обычной".

Так что с чисто психологической точки зрения покупатели с разным достатком, как видим, готовы уживаться в рамках одного проекта. Но главная проблема заключается не столько в области человеческих отношений, сколько в чисто экономических факторах - расходах на общую инфраструктуру.

И тут главное - правильно расставлять акценты. Понятно, что за расчистку общепоселковых дорог от снега, вывоз мусора, ремонт скважины должны платить все - владельцы и дорогих коттеджей, и дешевых квартир. При этом плата может начисляться пропорционально занимаемой площади - как это делается в многоквартирных домах, а может быть фиксированной (в разных поселках используется свой принцип). Но все дополнительные атрибуты комфорта должны содержаться теми, кто ими реально пользуется.

Нет сомнений в том, что число мультиформатных проектов на загородном рынке будет расти. Девелоперы стремятся удовлетворить спрос разных социальных групп и, таким образом, диверсифицировать риски. Ну а насколько справедливым удастся сделать распределение коммунальных платежей в этих проектах - время покажет.

Теги: Национальная жилищная корпорация

Комментарии0

Ваш комментарий

Для того чтобы оставлять комментарии на сайте, необходимо авторизоваться

OpenID это безопасный, быстрый и простой способ оставить комментарий. Если вы пользуетесь одним из следующих сервисов: livejournal.com, moikrug.ru, ya.ru и др., то OpenID у вас уже есть. Достаточно ввести свой логин в соответствующее поле (к примеру, username.livejournal.com).

Читайте также